Pojęcie i cele inwestowania na rynku nieruchomości

Pod pojęciem nieruchomości rozumie się dobro (towar), posiadający szczególne cechy. Nieruchomość zaspokaja kilka rodzajów potrzeb. Przede wszystkim spełnia funkcje gospodarcze (budynki przemysłowe), po drugie zaś – mieszkaniowe (lokale mieszkalne np. https://baltickorona.pl/apartamenty-sprzedaz/) i wreszcie – po trzecie publiczne (wszelkiego rodzaju drogi, mosty, muzea). Nieruchomości stanowią tak przedmiot lokaty kapitału, jak i czynnik umożliwiający jego pozyskanie na przykład poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Specyfika nieruchomości polega na kształtowaniu grup cech fizycznych, ekonomicznych i instytucjonalno-prawnych. Najważniejsze cechy nieruchomości z punktu widzenia inwestora to:

• Trwałość
• Różnorodność
• Deficytowość
• lokalizacja.
• Ochrona przed inflacją.
• Zabezpieczenie kredytów
• Zabezpieczenie kapitału
• Ograniczenie wydatków na bieżącą konsumpcję.

Inwestycja ma na celu zaangażowanie zakumulowanych środków inwestora w przedsięwzięcia, które maja na celu zaspokojenie jego potrzeb, przede wszystkim przez wzrost wartości majątku. Inwestowanie w nieruchomości to natomiast proces, polegający na zamrażaniu (lokowaniu) kapitału w nieruchomości, celem osiągnięcia korzyści majątkowych bieżących oraz przyszłych.

Przyczyny inwestowania na rynek nieruchomości są następujące:
• trwałość nieruchomości w miejscu i czasie,
• zabezpieczenie nieruchomości przed kradzieżą,
• względna stałość wzrostu wartości rynkowej nieruchomości w porównaniu do innych potencjalnych instrumentów inwestowania (inwestowanie w nieruchomości w znacznym stopniu zabezpiecza przed ryzykiem inflacji, a zatem ogranicza spadek realnej wartości nabytego dobra inwestycyjnego),
• przynoszenie względnie stałych i bezpiecznych przychodów związanych z gospodarowaniem,
• możliwość korzystania z ulg podatkowych związanych z nabyciem lub gospodarowaniem nieruchomością,
• możliwość względnego zwiększania płynności aktywów dzięki zaciąganiu kredytów, których zabezpieczeniem są nieruchomości,
• spekulacje,
• trendy (moda na inwestowanie w nieruchomości).

Inwestowanie w nieruchomości ma kilka wad, w związku z czym dokonując inwestycji należy uwzględnić kilka jej zasadniczych cech. Pierwszą sprawą jest niska płynność rynku nieruchomości, zaś drugą – konieczna do przeprowadzenia analiza wartości obiektów budowlanych, które wymagają zgromadzenia na ich realizację znacznych środków kapitałowych, tak własnych, jak i pozyskiwanych ze źródeł zewnętrznych. Inwestorzy powinni również wracać uwagę na długi okres realizacji projektów oraz lokalny charakter rynku. Ponadto należy także dostrzegać takie aspekty jak zmienność koniunktury na rynku nieruchomości oraz wpływ ogólnej sytuacji społeczno-gospodarczej na efektywność inwestycji. Inwestycja w nieruchomość jest skomplikowaną ścieżką postępowania jest projekt inwestycyjny, który ma na celu stworzenie budynków o określonym czasie oraz zaplanowanych kosztach.

Przebieg procesu inwestycyjnego wiąże się z przepisami prawa, technologicznymi reżimami wykonawstwa budowlanego, a także osobistymi nawykami uczestników procesu inwestycyjnego. Ważne są również zdolności negocjacyjne inwestora oraz sytuacja na rynku dostawców dóbr inwestycyjnych i materiałów budowlanych.

Kształtowanie strony biznesowej przedsięwzięcia inwestowania w nieruchomości oraz wzajemnych relacji pomiędzy uczestnikami takiego procesu to kwestia swobodnego rozstrzygnięcia pomiędzy stronami, które biorą udział w jego realizacji. Da się to zauważyć w swobodzie kształtowania oraz zawierania umów cywilnoprawnych. Jednak dostępny zakres tej swobody określany jest przez inwestora.

Niekiedy proces inwestycyjny to pojęcie określane zamiennie mianem projektu inwestycyjnego.. Dotyczą bowiem tego samego zjawiska, postrzeganego z nieco innych punktów widzenia. Projekt inwestycyjny więc bardziej akcentuje cel inwestowania, zaś proces inwestycyjny to bardziej realizacja nakreślonego celu inwestycji, przebiegającego w czasie.

Osiąganie projektu oraz procesu inwestycyjnego wymaga od inwestora określenia następujących spraw:
• Przedmiotu i zakresu inwestycji – a więc celu inwestycji.
• Środków do wykonania inwestycji.
• Miejsca realizacji projektu oraz terminów jego wykonania.

Realizacja obiektów budowlanych jako efektu procesu inwestycyjnego pozwala na wyróżnienie typowych cech projektu inwestycyjnego. Musi więc on być niepowtarzalny, celowy, ograniczony w czasie, miejscu i nakładach. Ponadto powinien być odrębny i zmienny w swojej strukturze organizacyjnej. Ponadto powinien cechować się zespołowością realizacji. Ważne jest również ocenianie ryzyka oraz kierownicza rola inwestora.

Nieruchomość jest niezwykle atrakcyjna, analizując ją jako przedmiot inwestycji. Można to potwierdzić biorąc pod uwagę funkcje jakie mogą spełniać nieruchomości w gospodarce rynkowej. Traktuje się je więc jako:
• przedmiot obrotu towarowego;
• wkład niepieniężny (aport) do spółki kapitałowej;
• zabezpieczenie kredytu;
• przedmiot zabezpieczenia papierów wartościowych;
• przedmiot opodatkowania;
• lokatę kapitału;
• obiekt inwestycyjny.

Nieruchomość w gospodarce rynkowej pełni funkcję towaru szczególnego, różniącego się od innych, gdyż jest stosunkowo droga w porównaniu z innymi towarami powszechnego użytku, a więc np. żywności, ubrania, środków czystości i innych, a także droższa od większości towarów luksusowych np. popularnych marek samochodów. Jednak pomimo swojej ceny jest także w porównaniu z innymi dobrami towarem bardzo trwałym. Prócz tego nieruchomość cechuje się niską elastycznością popytu i podaży.